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李华芳

 
 
 

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李华芳,毕业于浙江大学经济系,现为上海金融与法律研究院研究员。在经济分析中,用“看不见的手,内心的观众和体面生活”对抗反知反智的言行,重新磨练亚当·斯密传下来的手艺。

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【房地产】房价要降了吗?  

2008-03-26 17:15:00|  分类: 看不见的手 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价要降了吗?

李华芳

南方都市报+珠三角观察


 

据说房价已经出现了“拐点”,甚至有人认为拐点毫无疑问,应该问拐点的时间将有多长。对惠州的房市,中原地产的总经理李耀智就持这种观点。其理由是房市供大于求,因此价格必然下跌。

 

这一逻辑无可厚非,问题在于“供大于求”是不是现有房市的现实。认为房市已经“供大于求”的理由是,珠三角外来的买家退出当地房市,此其一;同时本地的房地产开发由于受到先前利益的指引而继续提供,但本地买家的消化量有限,此其二。如此,房市供大于求是铁板钉钉了。

 

不过问题并不是如此简单。尽管出现了房产价格小幅下跌的情况,但市场上并没有活跃的交易。当然这可以从几个角度来看,第一个角度是交易量萎缩意味着市场开始低迷。第二个角度是,第一季度房产交易并不活跃是因为中国人正在过春节,因此除了消费品之外的大部分交易都不是很活跃,房地产市场也不例外。就好比说羽绒服的销量在天气变暖的时候下降了,这是无可厚非的。没有剔除季节因素的数据恐怕不那么可信。

 

而从另外一个角度来看,没有交易就没有市场,所谓的价格下降并不是实际发生的事情,也就是说,房产价格下降或者所谓出现拐点,可能是一个幻想。需求只是潜在而没有表现出来,很多人可能正持币待购。

 

有什么事实能够支撑房价不会下跌的么?单纯从供求角度入手,也就是寻找需求并没有严重消退、供求局面没有大的变化的事实。那么需求面的事实是什么?人多。中国每年新增城市人口约2千万,以城镇人均居住面积推算,新增需求约4亿平米,而供给的速度远远赶不上新增的需求。

 

当然人多不一定买房,但有一个事实将迫使对房产的需求不会有大的下降,尤其是在超级城市。根据2004年人口普查的数据,中国10-44岁人口占总人口的57.6%。而25-50岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段,在未来15年中,两次生育高峰出生的中国人将在购房高峰期重叠。也有人会选择租房而不是买房,不过一旦当70年代末80年代初出生的适婚年龄的人要考虑生孩子,他们必须要选择买房。这是因为他们需要为孩子落户,实际上他们不仅仅是买房,而是购买附着在城市房产上的户口、医疗等一连串社会福利。在户籍制度不改革的情况下,城市尤其是超级城市的房价不可能会下降。

 

值得庆幸的是,除去北京、上海之外,中国的超级城市并不多。超级城市具有对人才的吸引力,因为超级城市能不断衍生出新的工作机会。因此人力资本高的就会向超级城市转移,而他们对房产的需求并不会下降,这也使得高房价短期内不会结束。

 

但对于二线城市而言,例如惠州,有可能出现价格下跌的情况。本地居民的自住需求被满足之后,外来务工人员除了户籍制度的制约外,还有较低的收入也使得他们对房价望而兴叹。剩下的只有投机性需求。在降价预期下,或者持币待购的时间一长,这种需求就会消退。整体需求的减少可能会导致惠州房价下降。按照官方统计,惠城区去年底有超过100万平方米的新建商品房滞销,而中原地产的统计表明今年内惠城仍有300万平方米的新房供应,这意味着供大于求的情况的确存在,这对还没有买房的惠州人而言,或是一个好消息了,至少他们比上海人有盼头。

 

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李华芳是上海金融与法律研究院研究员,《思想库报告》主编,【读品】出品人。

 

看不见的手”栏目得到以下支持: 

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