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李华芳的博客

李华芳

 
 
 

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李华芳,毕业于浙江大学经济系,现为上海金融与法律研究院研究员。在经济分析中,用“看不见的手,内心的观众和体面生活”对抗反知反智的言行,重新磨练亚当·斯密传下来的手艺。

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【房地产】房价为什么降不下来?04  

2008-04-14 08:54:00|  分类: 看不见的手 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价为什么降不下来?

李华芳

过高?拐点?回暖?透过房价表象,背后是一连串复杂的问题。

【房地产】房价为什么降不下来?01

【房地产】房价为什么降不下来?02

【房地产】房价为什么降不下来?03


4调控供给面

对于高企的房价,要求降低房价的呼声得到了政府调控的回应。不过政府对于房价的调控并没有使房价下降,调控并没有取得预期的效果。问题又出在何处?仔细审视政府的相关调控政策或有助于回答这一问题。由于监管者在很大程度上认定是因为开发商的囤积房源和囤积土地的行为导致房价上涨,导致在供给面上的调控,很大程度上就是对开发商的干预。

 

对开发商的干预主要集中在几个方面,第一是对开发商贷款的调控。以通过提交贷款利率来进行,2007年央行就6次提高贷款利率,这提高了开发商筹集资金的成本。但这种干预的效果并不明显,由于现有的投资渠道依旧有限,股市和房市依旧是资金的主要去向。而银行自身的谋利动机,也使得在具体操作上会向开发商提供优惠。另外一个原因是贷款利率不断调高的效应还没有显现,这就涉及到开发商原有的资金和土地并没有受到贷款利率提高的影响。

 

政府进而对捂盘惜售和囤积土地进行调控,在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确提到“对捂盘惜售、囤积房源,恶意炒作、哄抬房价的房地产企业,要加大整治查处力度,情节恶劣、性质严重的,依法依规给予经济处罚,直至吊销营业执照,并追究有关负责人的责任”。并且要“加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动 工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足 1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置”。[i]

 

但打击捂盘惜售和征收土地闲置费的政策在地方竞争格局下,难以有实质性的进展。这是因为地方官员有很强的动机追求经济绩效(GDP),而来自土地出让的收入占有不小的比重。谢国忠指出中国地方政府在大力推行城市化过程中必然存在支出,但是却没有有效的融资方式来保持财政平衡,造成融资结构不对称。于是地方政府通过地价上涨获得税收,即使这税收是低效的。[ii]

 

对开发商进行干预的另外一种做法是限制建筑面积,即所谓要求建设“中小户型”。在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确“十一五”期间,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。但规避这一限制的方法并不特别困难,例如将120平米的相邻房子分成两套出售,以捆绑方式出售给同一购房者。当然这会增加交易费用,但此类增加的费用相比于房产的丰厚的利润而言,并没有多大的说服力。

 

那么提供经济适用房或者廉租房是否有助于缓解房价高涨的局面?政府提供公屋确有可能增加市场供给。但政府腐败使得经济适用房往往不能达到需要者的手中,而落入了寻租者手里。广东省惠州市政府限价经济适用房的例子也表明,现实操作中经济适用房政策容易被扭曲。过去的几年,经济适用房被推出作为解决中低收入人群的住房问题,然而在政策执行过程中对购买资格的界定并不严格,使得经济适用房大量进入富人手中。在中国这种信息不对称的现状下,即便有一个清晰的购买资格限定,界定一个人是贫是富的成本也是高昂的,这使得政策在具体执行中大打折扣。因此原本为解决中低收入人群的住房问题的政策,可能最终会沦为富人牟利的工具,进一步加剧了贫富分化,造成新的社会不公平。

 

廉租房政策也难逃被扭曲的命运。其主要原因是对应的需求方并不以租房为长期目标,尤其是对于家庭而言,更是如此。家庭观念和附着在房产上的城市福利才是影响购买需求的重要原因。是以,除非户籍制度有重大变革,否则廉租房政策难以在长期解决房价高的问题。而且这还必须保证廉租房的供给不出问题。





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