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李华芳

 
 
 

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李华芳,毕业于浙江大学经济系,现为上海金融与法律研究院研究员。在经济分析中,用“看不见的手,内心的观众和体面生活”对抗反知反智的言行,重新磨练亚当·斯密传下来的手艺。

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【房地产】房价为什么降不下来?05  

2008-04-15 07:52:00|  分类: 看不见的手 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价为什么降不下来?

李华芳

过高?拐点?回暖?透过房价表象,背后是一连串复杂的问题。

【房地产】房价为什么降不下来?01

【房地产】房价为什么降不下来?02

【房地产】房价为什么降不下来?03
【房地产】房价为什么降不下来?04

5调控需求面

调控主要针对投机性需求展开。按照这种思路,提高购房者的成本就成为调控的主要做法。根据中国人民银行的数据,目前个人的住房公积金5年以上的贷款利率已经涨到5.22%。同时2006年8月1日,国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中规定的细则开始实施。对二手房交易征收个税的范围、对象、合理费用扣除及免征的情况有详细规定。

 

另一针对此的调控措施是提高第二套房首付。自从2007年9月27日央行和银监会发布通知提高第二套房贷首付比例以来,尽管对不得低于40%的具体操作细则各方意见不一,但此举被普遍认为将对炒房者形成压力。

 

但被寄予厚望的提高第二套房首付比例的政策,真的能达到打击炒房,平抑房价的目的吗?恐怕也未必尽然。首先,如何认定第二套房的标准就广受质疑。央行新政策出台之后,央行副行长苏宁随后对媒体表示央行征信系统完全可以成功认定第二套房。对于跨行申贷的所有信息,央行都已经了然于胸。如此看来似乎央行具备了认定第二套房的能力。但关键问题在于第二套房的购买不一定需要同一个人。在打击房产公司捂盘惜售的时候,就发现大量利用员工身份证制造购房假象的问题,也就是说一个炒家(包括个人和公司),完全可以利用多个身份来进行买卖。这固然增加了炒家的成本,但在巨大的利润面前,这点成本依旧是微不足道的。而要彻查这些问题,央行和银监局却要承担更大的成本。其次,央行和银监局没有披露具体的数据表明房价高企全是因为炒房者的关系,实际上这一部分数据几乎也不可得到。但基于这样的假设做出的公共政策,能不能最终达到平抑房价的目的是存在疑问的。

 

中国目前的房价高涨问题,最有可能是几方面因素结合作用的结果。因此单纯的一项政策,如果没有配套的措施,就无法达成目的。也就是说,提高二套房首付可能在短期内对部分炒房者有一定的压力,但炒房者也可能通过私下与其他人签约甚至利用亲朋好友的名头来规避当前的政策,加上认定第二套房的成本,这一政策更有可能流于形式。因此央行和银监会的提高二套房首付的政策,恐怕不能改变房价上涨或维持高位的现实。[i]

 

而且重要的是,对于需求面的调控是基于“房价高主要是由于炒房引起的”这样一个假设之上。但这有可能产生误导,因为对需求面的调控,同样也影响了非投机性的购房需求。由于新家庭的产生以及城市化的进展,非投机性的需求量规模不小。以户为单位进行第二套房认定,或将使由于产生新家庭及城市化派生的房产需求遭到压制。而号召人们不买房或者以租代买,在事实上无法抑制需求。需要注意到,降价不过是一种手段而已,调控房价的政策目的是在于让人买得起房子,并且能买到房子。而当下调控房产需求面的政策,却可能产生事与愿违的结果。

 





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