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李华芳

 
 
 

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李华芳,毕业于浙江大学经济系,现为上海金融与法律研究院研究员。在经济分析中,用“看不见的手,内心的观众和体面生活”对抗反知反智的言行,重新磨练亚当·斯密传下来的手艺。

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2008-10-20 11:20:00|  分类: 看不见的手 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府应该拯救楼市吗?
李华芳
南方都市报+珠三角观察

房地产市场到拐点了吗?尽管对于这一问题有不同的看法,但不少城市地产价格下降,却是一个不争的事实。据惠州市房地产交易中心统计,9月份,惠城商品房预售同比去年首现价量齐跌, 新房预售总套数为902套,较8月份减少了170套,相比去年同期下降41%。惠城商品房预售均价(含住宅、商铺、写字楼、车位)经统计为4899元/平 方米,较去年同期下降了3.5%。虽然下降幅度不大,但这是今年以来惠城商品房月度预售均价和去年同期相比首次出现下跌。

房地产价格下跌,开发商压力大。另外房价下跌的过程通常会持续,市场上经常会有追涨不追跌的行为。房价下跌,反而无人问津,持币待购导致开发商想尽一切办 法欲赢回消费者,但所有的促销手段都会被看作是开发商底气不足的表现,而坊间的预期却会认为过不了多久,房价就会再度下跌。于是传出开发商要求政府救市的 声音。要求救市的理由是,房地产是支柱产业,并且涉及到的行业比较多,例如向源头逐渐回溯,涉及到建筑行业、制造业以及采矿业等。所以房地产如果不景气, 就会影响经济增长,而且相关产业工人的就业也会受到影响,所以政府应该救市

但反过来说,房产价格下跌的好处是,可能会让更多人能买得起房子,不管其买房用于自住,还是投资。当然,对于原先的房产投资者和开发商而言,房产价格下跌 会让他们承受更大的压力。因此在现金流紧张的情况下,发出要求政府帮助的呼声很正常。问题是,开发商为何不向市场求救?正常的商业经营过程中,企业的资金 紧张,可以通过市场进行融资,例如直接的手段包括向银行贷款,或者吸收股权投资基金等。不妨来看,开发商真正的诉求是什么?事实上,要求“政府救市”不过 是一种称呼上吸引眼球的说法而已,企业是想从银行获得贷款或者能吸收股权投资基金,但关键是此类渠道收到限制。

银行贷款受到宏观调控政策的影响比较大。在2008年10月前以紧缩性货币政策为主,9次加息,20次 提高存款准备金利率,但有意思的是,房产价格并没有因此下跌。到最近宏观调控政策转向降低贷款利率时,房产市场却又有下降表现。原因可能有二:首先是因为 政策的时滞效应,一项政策从出台到作用于实体经济,有一段滞后期,政策出台后并不会立竿见影,而是需要一段时间。市场还没有感受到降息带来的好处;其次可 能是由于贷款放松的效果与贷款紧缩时并没有大区别,因为中小型的开发商或者说缺少政府关系的开发商往往很难获得银行的贷款,这是因为银行将企业与政府关系 好,当成一种变相的风险保障来看待。究其原因,还是在于政府对市场干预太深,影响较大,因此很难让正常的价格机制发挥作用。

事实上,要让楼市健康发展,才是所谓“政府救市”?那么政府应该怎么做呢?在土地买卖的第一个环节,就应该限制政府既向开发商凭权要钱,又不补或少补被征 地户的行为。也就是说,要通过各种透明公开的手段,用法律来限制政府的行为。至于说房产市场的正常波动,有涨有跌,就无需政府干预了。


李华芳是上海金融与法律研究院研究员,《思想库报告》主编,【读品】出品人。

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