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李华芳的博客

李华芳

 
 
 

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李华芳,毕业于浙江大学经济系,现为上海金融与法律研究院研究员。在经济分析中,用“看不见的手,内心的观众和体面生活”对抗反知反智的言行,重新磨练亚当·斯密传下来的手艺。

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房市如何挤泡沫?  

2009-05-18 10:19:51|  分类: 看不见的手 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市如何挤泡沫?

李华芳 

中国社科院最近发表的《2009房地产蓝皮书》引发了不小的争议,社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海就称2004年以来的每册《房地产蓝皮书》对市场的分析和预测都是错误的,因为编写者是是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。并且指出房价将在2012年滑入谷底,跌幅可能达到现价的一半。有意思的是,曹海建并没有提出支持其结论的有效证据,而只是通过一篇博客来表达其观点。 

同时,这一消息被立场先行追求轰动的《每日经济新闻》放大,变成了所谓“社科院内部人批评《房地产蓝皮书》”。事实上,曹海建并非“蓝皮书”编纂组的成员,称不上什么内部人士。一些不负责任的媒体推波助澜,也形成了笼罩在房地产市场上空的语言泡沫。与房价泡沫混杂在一起,遮蔽了房市的真问题。 

经济学上的研究已经反复指出一个问题,即政府的管制是导致房市泡沫的关键所在。土地一级市场的政府垄断,使得地价居高不下,进而导致了房价居高不下。事实上,政府也从土地批租和出让过程中获利丰厚,因此地方政府也有激励来维持房地产市场的高价,以便使得政府的收入不至于大幅下降。当然,对于政府而言,其还需要符合顺应民意的政治目标。目前的调查显示的民意指向要求房价下降。政府也需要出台一定的措施来显示其不会让房价涨得离谱。 

矛盾的政府,追求利益最大化的开发商,以及希望以更低成本获取房子的购房者,构成了中国房地产市场的特殊图景。如果说《2009房地产蓝皮书》有什么缺陷的话,那就是对政府作为房地产市场利益方的忽视,进而将目前的高房价主要归结于房产的需求方。问题在于,在政府垄断土地一级开发市场的情况下,开发商和购房者(不管是自住性购房还是投资性购房)都共同承担了政府成本。而这一部分成本由于其隐性难以计算往往没有被披露,但并不表示这种隐性的政府成本不存在。事实上,还有很大一部分成本被用于开发商向相关官员寻租,但这一部分成本同样被会计手段转为开发成本最终转嫁给消费者。由此,政府因素成了抬高房价的重要原因之一。 

当然,如同“蓝皮书”所揭示的需求方面的因素也推高了房价。如果说自住性购房是一种相对刚性的需求的话,其推高房价的效应相对来说是有限的,因为刚性需求不会突然之间有巨幅增长。如果刚性需求有巨幅增长,背后一定有其他的原因。目前,有一种理论认为上世纪80年代初期计划生育政策全面推行之前,中国人抓紧时间生了不少孩子,出现了一波婴儿潮。而现在这波婴儿潮出生的孩子已经成家生子出现了对房子的刚性需求。但此类需求可以通过租房来满足,而不一定非要通过购房来完成。这就涉及到大城市的户籍制度造成的不良影响。因为孩子的教育是需要当地户籍的,并且户籍上附着大量城市福利,是以购买房产实际上是购买城市福利。而户籍同样是受到政府严格管制的。 

撇开自住性需求,投资性需求在近几个月来的增长与中国宽松的信贷政策有密切的关系。由于信贷的增长速度远远快于投资渠道的增长,因此天量信贷中一部分被重新注入了房市,这也可能促成了近期的房价上涨。事实上,一旦投资性需求被转变成投机性需求,就可能造成房价的泡沫。而出现这一问题,与投资渠道受限同样分不开。 

因此要挤出房市泡沫,与其指望开发商转型为慈善家,不如要求政府放宽对土地、户籍和投资渠道的管制。健全的房地产市场通过价格机制能使土地方面的成本下降,户籍制度的放松对于优化调配各地的劳动力流动也有助益,而投资渠道的放松也有助于分流投资减少投机。另外,同样要挤掉笼罩在房地产市场的语言泡沫,对于立场的指责无助于我们推进对房地产市场的理解,而只会增加语言泡沫。屁股先行的作法是谈不上什么辩论的,针对《2009房地产蓝皮书》的问题,是应该基于学术进行讨论的。这些措施都可能挤出房市泡沫,更重要的是,让房地产市场回到健康的轨道,而不是在扭曲之路上越走越远。

 

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