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李华芳,毕业于浙江大学经济系,现为上海金融与法律研究院研究员。在经济分析中,用“看不见的手,内心的观众和体面生活”对抗反知反智的言行,重新磨练亚当·斯密传下来的手艺。

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怎样出售廉租房?  

2009-09-02 13:55:28|  分类: 看不见的手 |  标签: |举报 |字号 订阅

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廉租房可以卖吗?

李华芳

 

顾名思义,“廉租房”是说用很便宜的价格可以租到房子。而一般来说,选择廉租的人恐怕是买不起房子的,这也是廉租房存在的理由所在。这样一部分人租房子住,一部分人买房子住,就能满足公共房产政策的目标,即让所有人能有地方住。

 

但有意思的是,有些地方政府觉得可以把廉租房拿出来卖,其理由是要缓解大规模建设廉租房的配套资金不足问题。福建、甘肃、河南等地区经开始探索廉租房“共有产权、租售并举”的政策,即通过出售廉租房的部分产权回笼资金,以便再次投入到新一轮的廉租房建设中。这意思是说,地方政府没有财力继续建设廉租房,但又想要建设廉租房。这是矛盾的想法,难怪会出台扭曲的廉租房政策。

 

因为如果预算不足,就无法继续推进廉租房的建设。也就是说,假定按照目前的预算框架,地方政府无法提供廉租房,那么地方政府就应该停止廉租房建设。但何以地方政府还必须要建设廉租房呢?这可能来自两方面的压力:一是中央政府,建设廉租房工程对于中央政府来说是一个重要的公共政策目标;二是地方上买不起房的居民,因为居民需要有地方住但又没有钱,但其确实会变成一种政治上的声音,进而会对地方政府形成压力。这样地方政府就不得不继续提供廉租房。

 

在这种情况下,地方政府试图通过出售廉租房来回笼部分资金,也就不奇怪了。但问题在于,廉租房可以卖吗?如果廉租房是卖出去而不是租出去的,那似乎不能叫做廉租房了。当然撇开这种名义上的争论,让我们来问一个关键性问题,就是廉租房卖得掉吗?

 

有人可能会说,这不是一个傻问题吗?廉租房便宜,当然卖得掉。但其实并没有人保证廉租房会以便宜的价格出售。这里需要考虑的是,廉租房的需求者是谁。如果是那些买不起房子的人本来寻求租房的,那么这部分居民就已经从这个市场上被排除出去了。因为他们无法负担相对便宜的租金,就不用谈承担更加昂贵的房价了。而廉租房的户型、面积以及地理位置等相对于商品房而言,不占优势,或者说廉租房的质量相对而言要劣于商品房,那么谁会需要购买这样的房子呢?答案是,投机者。如果投机者足够多,而廉租房相对较少,就可能抬高廉租房的价格,使得廉租房变成低价商品房。与经济适用房的命运殊途同归,其本身的目的遭到扭曲。

 

但这其实也可以给地方政府一个启示,就是廉租房不一定非要由政府来建,其实完全可以交给市场。实际上这种公用事业中的民营化现象非常普遍。好比说要建一座大桥,但地方财政不足,那么政府可以通过招标形式吸引民间资本参与建设,并且将一定期限的运行权交给民企,允许其获利。等一定期限结束后,则归为政府所有。这样的话,一来解决了政府资金紧张的难题,二来也可以比政府自己建廉租房更加有效率,因为招投标的流程如果公开透明的话,会使得企业之间相互竞争,最终将优势企业挑选出来。

 

所以,廉租房可以“卖”,但不应该是出售最终成品,而是在建设过程中就采用类似“建设-运营-转让”的BOT模式等,出售部分的建设和运营权,以解决政府在资金上的燃眉之急。


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